商品房买卖（mài）指引
【导读（dú）：商品房买卖，属于老百（bǎi）姓生活（huó）中（zhōng）的（de）大额（é）交易，购房者应选择（zé）规（guī）模大、信誉好的开发商（shāng），必要时由律师提（tí）供开（kāi）发商资信调查（chá）、合同审查等法律服务，做（zuò）好事（shì）前预（yù）防，避（bì）免受到损失。】
一、开发商的主体资格
查验五证：
1、土地使用权证。应以出让（ràng）方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。居（jū）民用地（dì）为（wéi）70年（nián）；工（gōng）业用（yòng）地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年（nián）；商业、旅游（yóu）、娱乐（lè）用地（dì）为（wéi）40年；综合或者其他（tā）用地（dì）为50年。查验土地使（shǐ）用权有无查封、抵押的情（qíng）况，如有抵押情形（xíng），根椐《物权法》一百（bǎi）八十二条，土（tǔ）地使（shǐ）用权抵押，土地上房（fáng）产应一并抵押，出现（xiàn）此种情形（xíng），可能导致购（gòu）房合（hé）同无（wú）效。
2、建设用地规（guī）划（huá）许（xǔ）可证。该证（zhèng）件（jiàn）是办理土地许可证的前提，开发用（yòng）地的（de）实际用途、性质、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地（dì）许可证载明的内容（róng）相符。
3、建设工（gōng）程（chéng）规划（huá）许可证。开（kāi）发商如果没有（yǒu）取得该证件（jiàn），按照《城市规划法》，其开发项目是违（wéi）法的，将来（lái）无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商（shāng）停止建设（shè），还可以限期拆除或者将违法建筑（zhù）没（méi）收。
4、建设工程施工许可证。该证件（jiàn）是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权（quán）证（zhèng）。
5、商（shāng）品房预售许可（kě）证或者销售许可证。该证件（jiàn）是（shì）开（kāi）发商对外销（xiāo）售商品房（fáng）合法证明（míng）文件（jiàn），没有取得该证（zhèng）件，开发商不得对外销售商品（pǐn）房。(1)注意该证件载明的开发商（shāng）与商品（pǐn）房买卖合（hé）同的出卖人是否为同一个（gè）单（dān）位；(2)注意该证件（jiàn）是否包含（hán）所要购买的楼盘；(3)查（chá）验该证件（jiàn）是否存在转借、冒用（yòng）他人许可证的情形。
【购房者可（kě）以登录大连市国土（tǔ）资源和房屋（wū）局（jú）网站www.gtfwj.dl.cn进行（háng）查验商（shāng）品（pǐn）房预售许可证，并且可以电话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向当地房屋局（jú）或规划局电话查询（xún）。】
二、政府行为能（néng）否作为不可抗（kàng）力，免除开发商逾期（qī）交房、逾期办证的违约责任
合（hé）同法第一百一十（shí）七规定（dìng）：因不可（kě）抗（kàng）力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全（quán）部免除（chú）责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生（shēng）不可抗力的，不能免除责（zé）任。不可抗力是（shì）指不能预见、不（bú）能避免并且不能（néng）克服的客观（guān）情况（kuàng）。一般（bān）表现为影响合同（tóng）履行的灾难（nán）性事件，既（jì）包（bāo）括自然力（lì）量，如地震、水（shuǐ）灾、旱灾（zāi）、暴（bào）风雪等；又包括社会（huì）异常行为，如战争（zhēng）、暴乱、军事封（fēng）锁（suǒ）等。
审判实践（jiàn）中，关于政府行为是否纳入不可（kě）抗力争议很（hěn）大，我们认为应区分以下三（sān）种不同情况：
1、当政（zhèng）府行为是基于（yú）社会公（gōng）共（gòng）利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物（wù）遗址，高（gāo）考、中考期间不（bú）允许施工，迎接（jiē）重大社会活动导致停工等。
2、当政府行（háng）为针对特定领域、特（tè）定人作出的，应考虑为情事变更因（yīn）素（sù），应依（yī）公平原则，允（yǔn）许（xǔ）开（kāi）发商进（jìn）行合同变更（gèng）或者解（jiě）除合同。如政府规划调整、市（shì）政配套设施（shī）不到（dào）位（水（shuǐ）电煤燃暧等），这是现阶段开发商（shāng）面（miàn）临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃（rán）暧（ài）已经大（dà）部分由相应企业完成，但首（shǒu）先（xiān）市政基（jī）础设（shè）施需由（yóu）相关政府管理部门（mén）审批，而大部分企业是龚断企业且为（wéi）国有独资（zī）公司（sī），保留了较浓厚的行（háng）政色（sè）彩，且与政（zhèng）府管理部（bù）门存在一定联系，很多时候不受市场规（guī）则（zé）与合同（tóng）约定的（de）控制，我（wǒ）们认为如果上述因素（sù）不考虑为情事变（biàn）更因素，对开发商也同样显失公（gōng）平，尽管1999年《合同法》没（méi）有规定情事变更（gèng）原则，在立法缺失的情况（kuàng）下，可以依公平原则弥（mí）补法律漏洞。我国的（de）《民（mín）法通则（zé）》《合同法》均规定了公平这一基本法律（lǜ）原（yuán）则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。
3、当（dāng）政府行为是基于第三人的过错（cuò）做出（chū）的，则不（bú）能认定为不可抗力，不能免除违（wéi）约方的责任。如违反规划超建、改（gǎi）变（biàn）容积率（lǜ）等。
三、房屋面积条款
建设部标准合同（开发商提供（gòng））第五（wǔ）条关于产权登记面积与合同约定面（miàn）积差异有（yǒu）两种处理方式：一是双方自（zì）行约定，有的约定为（wéi）“按房屋产权证面积（jī）进行据实结算，多退少补（bǔ）”，一（yī）般情况（kuàng）下期房的暂测面积与（yǔ）实测面积误差率不大时不会出现（xiàn）纠纷，但当误差率较（jiào）大时，购（gòu）房者（zhě）就要补交较多的房屋差价款。二是按《关于审理商品房（fáng）买（mǎi）卖合同（tóng）纠（jiū）纷案件适用法律若干问题的解（jiě）释》第十四条第二项，此种约定更有利于（yú）平衡各方利益（yì）。即（jí）面（miàn）积误差比绝对值超（chāo）过3%时，买（mǎi）受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面（miàn）积大于合同（tóng）约定面积（jī）时，面（miàn）积误（wù）差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人（rén）补足；超出3%部（bù）分的房价款由（yóu）了出卖（mài）人承担，产权归买受人。
四、商品房交钥（yào）匙应（yīng）注（zhù）意的问题
商品房具备（bèi）建设（shè）部标准合同第八条及第十四条规定的交付使用条件，开（kāi）发商应书面通知购（gòu）房者办理交付手续。购（gòu）房（fáng）者应（yīng）根（gēn）据法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的（de）正常运行及房（fáng）屋（wū）各（gè）主要方面逐项进行验（yàn）收，同时（shí），开发商应（yīng）向（xiàng）购房者出示并提供（gòng）该合同（tóng）第（dì）八（bā）条规定的证明文件和《建（jiàn）筑工程竣工（gōng）验收登记备案表（biǎo）》、房地（dì）产管理测绘部门实（shí）测房（fáng）屋面（miàn）积（jī）数据、《住宅质量保（bǎo）证（zhèng）书》、《住（zhù）宅使用说明书》等证明文件（jiàn）。
五、住宅（zhái）质（zhì）量（liàng）保证书应包括（kuò）哪些（xiē）内（nèi）容
《住宅（zhái）质量保证书》是（shì）购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付（fù）使用的房（fáng）屋如果（guǒ）存在（zài）质量问题，在保（bǎo）修（xiū）期内，出卖人应承担修复责（zé）任（rèn）；出卖人拒绝修（xiū）复或在合理期（qī）限内拖延修（xiū）复的，买（mǎi）受人可以自行（háng）或委托他人修复。修复费用及修复期间造成（chéng）的其它损失由（yóu）出卖人承（chéng）担（dān）。《住宅质量保（bǎo）证书（shū）》应包括以（yǐ）下内容，在正常使用（yòng）下，房屋建筑工程的最（zuì）低保修期限（xiàn）为：（一）地基基础（chǔ）和（hé）主体结（jié）构工程，为设计文件规定的该工程的合（hé）理使用（yòng）年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫（wèi）生间（jiān）、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统（tǒng），为2个采（cǎi）暖期（qī）、供冷期；（四（sì））电气系统（tǒng）、给排水管道、设备安（ān）装为（wéi）2年；（五）装（zhuāng）修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工（gōng）单位约定。以上内容应写入《商品（pǐn）房质量保（bǎo）证书》中，其约定的保（bǎo）修期限（xiàn）不得短于以上最低期限。
六、主管部门没验收的房子能交钥匙（shí）吗
对（duì）此（cǐ）问题司法理论（lùn）界、实（shí）务（wù）界认识不一，各地法院对（duì）于此类问题判决不统一。建设（shè）部门、工商部门联合制定的《商品（pǐn）房买卖合同》示范文本第八条交付期限中，双方可以（yǐ）约定（dìng）“商品房经验收合（hé）格”即可交付使用（yòng）（即建（jiàn）设、设计、施工、监理单位进（jìn）行验收），有些法（fǎ）律（lǜ）研究者认为（wéi）该条款（kuǎn）违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七（qī）条规定：“房地产开发项目竣工（gōng），经验收合格后，方可使用（yòng）；未经验收或（huò）者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房（fáng）地（dì）产开发企业应当向项目（mù）所在地的县级以上人民（mín）政府房地（dì）产开发主管部门提出峻工（gōng）验收申请。房地产开发主管部门应当（dāng）在收到峻（jun4）工验收申（shēn）请之日起30日（rì）内对（duì）涉及公（gōng）共安全（quán）的内容（róng），组织工程（chéng）质量（liàng）监督、规划、消防、人防等有关（guān）部门或者单位进行验收（shōu）。”
我（wǒ）们认为商品房验收标（biāo）准问（wèn）题，建设管理、工商（shāng）管理（lǐ）部门主要（yào）从（cóng）行业管理角度出发，其示范（fàn）合（hé）同（tóng）具有一（yī）定的合理性，也（yě）符合现（xiàn）阶段国（guó）情，因为综合验收由于各种（zhǒng）原因有时（shí）久拖不（bú）决，如此一来，有可能错过了最佳销（xiāo）售时（shí）机。但是，如果开发商（shāng）所交（jiāo）付的房（fáng）屋违反《建筑法》、《消防法》《房地产管理法》的禁止性规定的（de）情（qíng）况下，即使建设、设计、施工、监理单位验收（shōu）合格，也应认为其（qí）验收无效，其交付行（háng）为无（wú）效。
七、小产权房、军产房（fáng）的（de）法律（lǜ）性质。
小产权房即建（jiàn）设在集（jí）体所有（yǒu）土地上的房屋（wū），其虽（suī）然（rán）大量存在，却因违反法律规定，不受法律保护。由于（yú）房价居高不下，有些（xiē）购房（fáng）者迫不得已购买小产权房（fáng），小（xiǎo）产权房已经存在多年（nián），政府有关部（bù）门（mén）一（yī）直未采取（qǔ）有力制（zhì）止（zhǐ）措（cuò）施，只是在2007年（nián）国土资源部（bù）、建设部有过通知（zhī）。律师认为（wéi）购买小产权房应慎重。
军产房没有（yǒu）所有权，只有永久使用权（quán），军产（chǎn）房未经解（jiě）放（fàng）军总后（hòu）勤（qín）部审批是非（fēi）法的，其权益不受法律保护。现在军产房大量存在，交易活（huó）跃，购买前必（bì）须查验该项目是否经过总（zǒng）后勤部审（shěn）批，否则可能面临房（fáng）去财空的风险。
大连法律咨询在线编辑
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