[案（àn）情]

王某与被告李某某于1982年（nián）登记结婚（hūn），1995年生有小（xiǎo）孩李某。2006年王某（mǒu）与被告李某某（mǒu）自愿离婚。婚（hūn）生小孩（hái）李某由王某抚养。在2001年，王某与被告（gào）李某某购买了一（yī）间门面房，并以李某（mǒu）的（de）名（míng）字办理了土地使用证（zhèng）和房屋所有证。2006年王某与被告李某某离婚后，被（bèi）告李（lǐ）某某将（jiāng）该店面（miàn）出租给第（dì）三人张某。现李某起诉被（bèi）告李某某，要求被告李某某（mǒu）将已收取的租金返还给原告，今后租（zū）金由原告李某向张某（mǒu）收取。

[分歧]

第一种观（guān）点认为，房屋租金归谁所有，应看该（gāi）房屋（wū）的所有权人是谁。因（yīn）为该门面房的土地使用证和房屋所有证上登记的（de）名字均为原告（gào）李某，所以应（yīng）认定该门面房的所有权人（rén）是原告李某（mǒu）。因此，房屋租（zū）金应归原告李某。

第二种观点认为，虽然该门（mén）面房的土地使用证（zhèng）和房屋所有（yǒu）证上登（dēng）记的名字（zì）均为原告李某（mǒu），但是原告李某（mǒu）并非该（gāi）房屋的真正权利人。该（gāi）门面房的真正权利人（rén）仍（réng）然应为王某与被告李某某，该门面（miàn）房的租金也应归（guī）王（wáng）某与被告李某某。

[评析]

笔者同意第（dì）二种观点，理由（yóu）如下：

一（yī）、不动产（chǎn）登（dēng）记的效力（lì）

不动产登（dēng）记是指国家登记机构将（jiāng）不动产物权（quán）的（de）设立（lì）和变动的事项记（jì）载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主（zhǔ）要目的在于公示，也就是说，通过登记（jì）将不动产物权的设立、移转、变更的情（qíng）况（kuàng）向公众（zhòng）予以（yǐ）公开，使公（gōng）众了解某项不动产上所形成的物权状态。公（gōng）示（shì）的主要（yào）目（mù）的又在于（yú）产生（shēng）公信力（lì），即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状（zhuàng）态，相对（duì）人有合理（lǐ）的理由相信其为真实的权利状态，并（bìng）与登记权利（lì）人进行了交易，对这种信（xìn）赖法律就（jiù）应当予（yǔ）以保护。

可（kě）见，不动产（chǎn）登记的主要功能（néng）在于保护第三人的（de）信赖利益，维护（hù）交（jiāo）易安（ān）全（quán）。虽然我国物权法第十六条（tiáo）规（guī）定“不动产登（dēng）记簿是物权归属（shǔ）和内（nèi）容的根据”，但（dàn）是，登记记载的权利人只是应当（dāng）推定为法律（lǜ）上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其（qí）他利害关系人具有足够的（de）证据可（kě）以（yǐ）证明自己是真正的（de）权利人（rén），可以申请登（dēng）记（jì）机（jī）构更正（zhèng）登记，也可（kě）以通（tōng）过诉讼程序请求人民法院重新确权。

因此，本案中，虽然该门面房的土地使用证和房屋所有证上登记（jì）的名字（zì）均为原告（gào）李某，但并不（bú）因（yīn）此就最（zuì）终认定（dìng）该门面房的权利人为（wéi）原告李某（mǒu），只是可以推定原告李某为法律上的权利人，如果王（wáng）某和被告李某某有足够的证（zhèng）据可以证（zhèng）明自（zì）己是（shì）真正的（de）权利人，那么法（fǎ）院就应该确认王（wáng）某（mǒu）和被（bèi）告李某（mǒu）某为真正权利（lì）人。

二（èr）、父母（mǔ）将不动产登记在未（wèi）成年子（zǐ）女名下是否成（chéng）立赠与

虽然《最高人民法院关于贯彻（chè）执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行（háng））》第一（yī）百二（èr）十九条规定“赠（zèng）与人（rén）明确表（biǎo）示将赠与（yǔ）物赠与（yǔ）未成年（nián）人个人的，应当认定（dìng）该赠与物为未成年人的（de）个人财产”，但是这一规定（dìng）应理解为仅适用于未成年人是（shì）接受其（qí）他人而不是自己父母的（de）赠与。

合同法上的赠与是一种交易行为，交（jiāo）易必须（xū）有（yǒu）双方当事人，且双方当（dāng）事人具有行为能力和意思（sī）表示（shì）能力。完全民事行为能（néng）力人（rén）可（kě）以独立进行（háng）民事活（huó）动，限制（zhì）民事行为能力人（rén）只能实（shí）施与其年龄、智力相（xiàng）适应（yīng）的民事（shì）活（huó）动，其他活动须（xū）由其法定代理人行使或征（zhēng）得（dé）其法定代理人同意（yì）。无民事（shì）行为能力人的民（mín）事活动由（yóu）其（qí）法定代理人进行。如果受（shòu）赠子（zǐ）女是未成年人，按一（yī）般（bān）常规应由这个未成（chéng）年（nián）人的法定代理人代理接（jiē）受赠与，并与（yǔ）赠与人订立（lì）赠与（yǔ）合同。但（dàn）如果（guǒ）受赠人（rén）不是接受其他人而是自己父母的赠与（yǔ），那么赠与人与接受赠与人（rén）皆为未（wèi）成年人的父母，从而产生自己（jǐ）与自己发（fā）生民（mín）事法律行（háng）为，这样的行为是（shì）不（bú）可能发生合同法上的（de）效力而成立赠与。

本案中，王（wáng）某（mǒu）与（yǔ）被（bèi）告李某某购买门面房，并以（yǐ）原告李某的（de）名字（zì）办理土地使用证和房屋所有（yǒu）证时，原（yuán）告李某（mǒu）仍为未成年人，其民事行为仍由其父母代理，因此原告李某（mǒu）与被告李某某之（zhī）间不成（chéng）立赠与，该房（fáng）屋真正权利人（rén）仍（réng）为王某与被告李某某。因此（cǐ），该门面房租（zū）金应由王某与被告李某（mǒu）某所有。