案（àn）情：

　　小王与（yǔ）小（xiǎo）李于（yú）2009年1月（yuè）14日通过中介（jiè）签订一份二手房买卖合同，约定（dìng）小（xiǎo）李将坐落于江（jiāng）阴市大桥二（èr）村的一套（tào）房屋（wū）转让给小王，总成（chéng）交价（jià）432万元，付款方式为2009年1月（yuè）14日小王付购房定金（jīn）10万元（yuán），2009年2月28日（rì）再付（fù）款（kuǎn）270万元，最晚不超（chāo）过（guò）3月30日，余款152万元以小（xiǎo）王办理（lǐ）贷款到位再行支付为准。合同签订（dìng）当（dāng）天，小王支付给小李定金10万元。此后一直截止到2009年3月30日，小王因种（zhǒng）种原因未能（néng）按约支（zhī）付270万元。2009年4月（yuè）8日，小李（lǐ）将该房屋（wū）直接（jiē）卖（mài）给第（dì）三人并办理了产（chǎn）权过（guò）户（hù）手续。2009年5月（yuè），小王（wáng）将小李诉至法院要求判令小李双倍返还定金20万元并支付利息。

　　法院经审理后认为，小王（wáng）未按（àn）约（yuē）支付（fù）购房款，已构成违约；小（xiǎo）李在小王（wáng）迟（chí）延履行主要义务构成违（wéi）约后，有权（quán）按照（zhào）法定程序行（háng）使解（jiě）除权，但小（xiǎo）李（lǐ）既没有催告小王及时付款，也没（méi）有通知小王解除合（hé）同（tóng），双方的买（mǎi）卖合同仍然合法有效，在此情况下（xià），小李直接将房屋卖与他人并（bìng）办理（lǐ）过（guò）户（hù）手续，形成事实上的“一房二卖”，其行为（wéi）构成根本（běn）性（xìng）违约。双方（fāng）都违反（fǎn）合同约定，应当各自承（chéng）担相应责（zé）任，遂判令（lìng）小李（lǐ）返还小（xiǎo）王（wáng）10万元。

　　法官评析：

　　根据《合同法》规（guī）定，买卖双方签订合同，可以约定（dìng）一（yī）方向对方给付定金（jīn）作为债权的担保，给付定（dìng）金的一方（fāng）不履行约定（dìng）的（de）债务（wù）的，无权要求返（fǎn）还定金；收受定金的一方（fāng）不履行（háng）约（yuē）定的债务的，应（yīng）当双（shuāng）倍返（fǎn）还（hái）定金。当事（shì）人一方迟延（yán）履行（háng）主要（yào）债务，经催（cuī）告后在合理期（qī）限内仍（réng）未履行的，另一方（fāng）当事人主张解除合同的（de），应当通知对方，合同自通知到达（dá）对（duì）方时解除。

　　本案中，小王未（wèi）按约支付270万元购房款，本（běn）无权（quán）要（yào）求（qiú）小李返还（hái）定（dìng）金。小（xiǎo）李在小（xiǎo）王违约后，应当书面催告小王在合理期限（xiàn）内交（jiāo）付购房款（kuǎn），如（rú）果小王仍未交付，小李应向小王发（fā）出解除合同（tóng）的通知，双方的房（fáng）屋买（mǎi）卖合同自通知到达小王（wáng）时解除（chú）。小李没有按（àn）照法定程序（xù）要求解（jiě）除合同（tóng），双方的合同仍然合（hé）法有效，而小李又（yòu）将房（fáng）屋卖与他人，也构（gòu）成违约，对此，小李（lǐ）也应承担相应（yīng）责任。定金罚（fá）则（zé）只适用（yòng）于（yú）一方（fāng）违约的情况，双方违约（yuē）导致（zhì）合（hé）同不能（néng）履行的，不适（shì）用定（dìng）金罚则，小（xiǎo）王、小李各自承担相应责任。在此，希望其他（tā）房屋买卖双（shuāng）方以此（cǐ）为鉴，不管是履行合同还是（shì）解除合同，都应（yīng）按照法（fǎ）定程序进行，切不可冒失。

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