目前住（zhù）宅小区车位大致可分为四类：小区地面停车（chē）位、人（rén）防地下停车位、非（fēi）人（rén）防地下停车位、小区内独立（lì）建设的（de）停车位（wèi）（库）。要分析小区各类停车位的（de）权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点（diǎn）进行分类分析。
　　一、地面停车位（wèi）
　　地面停车位是指直接设置在小区地表（biǎo），以划线分割方式表明界限的停车（chē）设（shè）施，可分为规（guī）划地（dì）面停车位和（hé）占用业主共有道路或其他共有（yǒu）场地的停（tíng）车位。
　　1、规划的（de）地面停车位。

该类车（chē）位（wèi）是指经规划部门批（pī）准，小区开发商在小区红线范围（wéi）内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图（tú）上均有体（tǐ）现。《物权法》第74条（tiáo）规定，“建筑区划（huá）内，规划（huá）用于停放汽车的车位、车库的归（guī）属（shǔ），由当（dāng）事人通过出售、附赠或者出租等方式（shì）约定”。

2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停（tíng）放（fàng）汽车的车位（wèi）。《物权法》第73条规定，“建筑（zhù）区划（huá）内的道路属于业主共有，但（dàn）属于城（chéng）镇公共道路的除外。建筑（zhù）区划内的绿地，属于业主共（gòng）有，但（dàn）属于城镇公（gōng）共绿地或者明示（shì）属（shǔ）于个人的除（chú）外。建筑区划内的（de）其他公共场（chǎng）所（suǒ）、公用设（shè）施和物（wù）业服务（wù）用房，属于业主共有（yǒu）”。第74条第3款明（míng）确规定（dìng）“占用业主（zhǔ）共有的（de）道（dào）路或者其他场（chǎng）所用（yòng）于停放汽车的车位，属于（yú）业主（zhǔ）共有”。对于该类地面车位（wèi）的（de）归（guī）属，因法律明确规（guī）定属于全体（tǐ）业主所有（yǒu），所以（yǐ）其权属争（zhēng）议不大。但在实践中容易引起业主不（bú）满（mǎn）的（de）主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位（wèi）使用费。物业公司（sī）收取车（chē）位（wèi）使用（yòng）费（fèi）的作法是（shì）有法律依据的，《陕西（xī）省物业管理条例》第七十五条第二款规定：占（zhàn）用物业管理（lǐ）区域内业主共有道路（lù）、场（chǎng）地停放机动车辆的，由业主大（dà）会（huì）决定是否（fǒu）收取场地占用费、收取（qǔ）标准和用途等事项。业主大（dà）会决定收取机（jī）动（dòng）车（chē）辆场（chǎng）地占用费的，场（chǎng）地占用费属于全体业主共有，业主委员（yuán）会可以（yǐ）委托物业服务企（qǐ）业代为收取。当（dāng）然，物（wù）业公司（sī）收取（qǔ）的车位场地使用费在扣（kòu）除部分（fèn）车位管（guǎn）理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业（yè）费的提取比例一般由物（wù）业（yè）公司与小区（qū）业主委员（yuán）会协商（shāng）确定。
　　二、人防地下（xià）停车位（wèi）
　　人（rén）防地下停车（chē）位是指结合地下人防工程修（xiū）建（jiàn）的停车位，这（zhè）些停车位属于人防（fáng）工程的组成（chéng）部分。对于人防地下停车（chē）位的权属理（lǐ）论界存在争议，主流观点分两类：一类观点认（rèn）为（wéi）人（rén）民防空工（gōng）程属（shǔ）于（yú）国防工程的组成部分（fèn），所有权归国家（jiā）所（suǒ）有，开（kāi）发（fā）商无权处分（fèn）；另一类观点（diǎn）认（rèn）为人民防空工程因由开发商投资建造，所以（yǐ）应属于（yú）开发商所（suǒ）有，但战时国家可无条件征用。

三（sān）、非人防地下停车位
　　《城市地下空间（jiān）开（kāi）发利用（yòng）管理（lǐ）规定》对（duì）该（gāi）类车位的（de）权属有不同于物（wù）权法的规定，该法规25条（tiáo）规定（dìng），“地下工程应本着‘谁投资、谁（shuí）所（suǒ）有、谁（shuí）受益、谁（shuí）处（chù）分’的（de）原则，允许建设单位对（duì）其投资开发建设（shè）的地下（xià）工程自营或依法进（jìn）行转（zhuǎn）让、租赁”。对于该类地下车位，开发商（shāng）可以选择向国土部门缴或者不缴土地出（chū）让金，如果开发商缴纳该车位的土地出（chū）让金，国土部分可以为包含该类车（chē）位的地库办理权属初始登记，但因为（wéi）单个地下车位不符（fú）合“房（fáng）屋”独立使用（yòng）空间的特征（zhēng），即使该（gāi）地库（kù）办理了初始登（dēng）记也无法（fǎ）办理该类车位的单独的产权证。目前住（zhù）宅小区，开（kāi）发商一般选择转让车（chē）位使用权或者（zhě）出租（zū）的方式处分该部分车位，但该类车位的处分过程中，不管（guǎn）是转让（ràng）协议还是租（zū）赁协（xié）议均（jun1）无法办（bàn）理备案（àn），属监管的空白区，亟待政府出台（tái）监管措（cuò）施（shī）。
　　四、独（dú）立建设的停车位（库）
　　该类车位具有（yǒu）独（dú）立性，其是在开发商拥有独立使用权的土（tǔ）地（dì）上投（tóu）资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登（dēng）记，初始登记后其所有权（quán）明（míng）确（què）由开发商享有，在出售给特定（dìng）业主办理转移登记后（hòu），产权为特定业主所有。该类车位为最（zuì）“正规”的车（chē）位，基本可等同于房屋看待（dài），转让协议等均须（xū）在政府部门备案，并可（kě）办理不动产登记权属证书。但是因（yīn）投资（zī）成本较（jiào）大等原因，开发商投资（zī）修建（jiàn）该类车位（wèi）的意愿不高，该类（lèi）车位在实践中（zhōng）不（bú）多。

从上述分（fèn）析（xī）也可看出，除地面停车（chē）位和独（dú）立建设的（de）停车位（库）其（qí）权属（shǔ）法（fǎ）律（lǜ）规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下（xià）停车位的（de）权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监（jiān）管的盲区，其权属（shǔ）的厘清尚待法律法规的完善。