房屋租赁合同履行中（zhōng）产生纠纷，承租人（rén）拒交租（zū）金并拒绝返还（hái）房屋，出租人（rén）未经（jīng）通（tōng）知承（chéng）租人解除（chú）合同而于2020年（nián）6月直接起诉要求解除租赁（lìn）合同（tóng）、支付租金等，合同解除时间该如何确（què）定？
北（běi）京一中院近期首次适用《中华人民共和国民法（fǎ）典》和《最高人民法院关（guān）于适用<中华（huá）人民共和（hé）国（guó）民法典（diǎn）>时间效力（lì）的若（ruò）干规（guī）定（dìng）》中关于合同解除（chú）时间的相关规定，依法审理一起房屋租赁合（hé）同二审案件，明晰（xī）了合（hé）同解除时（shí）间确立的（de）规则。
案（àn）情简介：
东山公司因自身（shēn）业务发展需要（yào），承租了银石公司位于（yú）郊区的一（yī）套水库房屋。双（shuāng）方在《租赁合同》中明确约（yuē）定（dìng）：租赁（lìn）期（qī）限自2009年（nián）6月1日（rì）至2029年5月31日，租金前五年为每年60万元，每五年增（zēng）加10万元，最后五年为90万元。此（cǐ）外，双（shuāng）方还约定（dìng）了违约责任（rèn），即承租方逾期60天仍（réng）未（wèi）交纳当年租赁费及违（wéi）约金的，出（chū）租（zū）方有权追究承（chéng）租方（fāng）违约造成的各项经济损失。
合（hé）同签订后，银石公司依约交付了水库房（fáng）屋，东山公司按照约定支（zhī）付房屋租金（jīn）。然而自2013年开始，东山公（gōng）司因为自身业（yè）务经（jīng）营等原（yuán）因开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了部分租（zū）金。根据银行（háng）流水显示（shì），东山公司欠付租金达到280万元。
银石公（gōng）司（sī）将东山公司诉至法（fǎ）院，主（zhǔ）张东（dōng）山公司长期拖欠（qiàn）租金，已经违反《租赁合（hé）同（tóng）》的约定（dìng），银石公司（sī）有权解（jiě）除（chú）合同（tóng），并要求东山公司支付租金、违约金和占（zhàn）有（yǒu）使用费，同时将涉诉场地房屋腾退返还给原告。
东（dōng）山（shān）公司则辩称，根据《租赁合同》中约定（dìng），若东山公（gōng）司逾（yú）期60天仍未交纳当年（nián）租赁费（fèi）及（jí）违（wéi）约金，本合同立即终（zhōng）止。东山公司逾期未交付租（zū）金（jīn）达60天，按照合同（tóng）相关约（yuē）定，本租赁合同已（yǐ）经终止，因此双方（fāng）权利（lì）义（yì）务关系（xì）已经消灭。另外，东（dōng）山公司此前（qián）已交纳了100万（wàn）元保证金，应当折抵相关费用。
法（fǎ）院认为：
一（yī）审法院认为，东山公司欠付租金已构成违（wéi）约，银石公司有权解除《租赁合同（tóng）》，东山公（gōng）司亦应当向银石公司支付欠付租金（jīn）。一审法院判决（jué）解除银石公司和东山公司签订（dìng）的《租（zū）赁合（hé）同（tóng）》，东山公司向银石公司支付租金（jīn）280万元，并另行支付（fù）占（zhàn）有（yǒu）使用（yòng）费（fèi）。东（dōng）山公司向银石（shí）公司支（zhī）付违（wéi）约金4万元（yuán）。
东山公司不服一审判（pàn）决，向北京一中院提出上诉。北京（jīng）一（yī）中院二审审（shěn）理后认为，当事人一方依法主（zhǔ）张解（jiě）除合同的，应当通（tōng）知（zhī）对方。根据《民法典》的规（guī）定（dìng），当事（shì）人一方（fāng）未通（tōng）知对方（fāng），直接以提起（qǐ）诉（sù）讼的方式依法（fǎ）主张解（jiě）除合同，人民法院确认该主张的，合同自起（qǐ）诉状副本（běn）送达对方时解除。东山公司违反《租（zū）赁合（hé）同（tóng）》的约定（dìng），长期拖欠租金，银石公司在未通（tōng）知东山公（gōng）司解（jiě）除合同的情况下，直接起诉要求解除（chú）其与东山公司之（zhī）间（jiān）的（de）《租赁合（hé）同（tóng）》，东山公司于2020年7月15日（rì）收（shōu）到起诉状副本，《租（zū）赁合同（tóng）》应于2020年7月15日（rì）解除。一（yī）审法院未明确合同解除的时间有误，北京一中院予以纠（jiū）正。此外，关于东山公司（sī）所（suǒ）述的100万（wàn）元（yuán）保（bǎo）证金已（yǐ）实际用于折抵前期欠付的（de）租金，其应当支付（fù）尚未（wèi）支付的租金。同（tóng）时，因北京市新冠肺炎（yán）的发生对经营活动造成了影响，对北京（jīng）市采取（qǔ）一（yī）级、二级（jí）疫情防（fáng）控措（cuò）施（shī）期间的租金（jīn）予以（yǐ）酌情降低，故二审法院最终改（gǎi）判东山公司向银石公（gōng）司支（zhī）付租金276万元，对（duì）支付占有使用费（fèi）和违约金的判（pàn）项予以（yǐ）维（wéi）持。
法（fǎ）律实务：
1、民（mín）法（fǎ）典已经颁布（bù）并施行，租赁合同（tóng）解除的（de）法律后（hòu）果为（wéi）何（hé）不能依据（jù）民法典进（jìn）行裁判（pàn）?
《最高人民法院关于（yú）适用<中华人民共和（hé）国民法（fǎ）典>时间效力的若干规定（dìng）》第一条第二款规（guī）定，民法典（diǎn）施行前的法律事实（shí）引（yǐn）起（qǐ）的民事纠纷（fēn）案件，适用当时的法律、司法解释的（de）规定，但是（shì）法律、司法解释另有规定（dìng）的除外。
本案《租赁合同（tóng）》中的相关争议发生在民（mín）法（fǎ）典实施前，属（shǔ）于民（mín）法典实施（shī）前（qián）的法律事实引起的民事纠（jiū）纷，故本案租赁合（hé）同解除后（hòu）的（de）法律后果，仍应（yīng）当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定（dìng）进行（háng）裁判。

2、合同解除发生在民法典施行前，合同解除时间为何能依照民法典的条文进行确定?

民法典第五百六十（shí）五（wǔ）条第二（èr）款规定：当（dāng）事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方（fāng）式依法主（zhǔ）张解除合同，人民（mín）法院或（huò）者仲裁机构确认该主张的（de），合（hé）同自（zì）起诉（sù）状副本或仲裁申请书副（fù）本（běn）送达对方时解除。
《最高人民法院关于适用（yòng）<中华人民共和国民（mín）法典>时间效力的若（ruò）干规（guī）定》第十（shí）条规（guī）定：民法典实施（shī）前，当事人一（yī）方未通（tōng）知对（duì）方而（ér）直接（jiē）以提起诉讼方（fāng）式依法主张解除（chú）合同的，适用（yòng）民法（fǎ）典第五（wǔ）百六十五条（tiáo）第二（èr）款的规（guī）定。
本案中，银石公司在未通知对方的情况下直接起诉要求解除《租赁合同》，起诉行（háng）为（wéi）虽然发（fā）生（shēng）在民（mín）法典实（shí）施前，但由于民法典对该问题进行了专（zhuān）门规定，故应当按照民法典的规定进行（háng）处理。
3、签订合（hé）同（tóng）后（hòu），一方违约，守约方应当如何行使（shǐ）合（hé）同中约定的解除权?
民法典第五百六十五条规定（dìng）：当（dāng）事人一方（fāng）依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达（dá）对方时解除（chú）。
由此，如果一方违（wéi）约，守约方可以采取向违约方发（fā）出合同解除通（tōng）知书的形式来（lái）行使合（hé）同解除权，合同（tóng）自解除通知书到达（dá）对（duì）方时解除（chú）。同时，守约（yuē）方也可以依据（jù）上文民法典第（dì）五百六（liù）十五条第二款的规定，直接以（yǐ）提起诉讼（sòng）或（huò）者申请仲裁的方式依法主张解（jiě）除合同，此时，合同（tóng）的（de）解除时间为（wéi）起诉状副本或仲裁申请书副本（běn）送（sòng）达对方时。